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2010-08-17

炒家千八萬 狂掃50車位 轉移陣地 避開新9招

炒家千八萬 狂掃50車位 轉移陣地 避開新9招
 (明報)2010年8月17日

【明報專訊】上周五政府突然出招為樓市降溫,措施明顯針對近月交投熾烈的住宅市場。出招後首個周末日,住宅樓市交投果然明顯大跌,但另一邊廂,部分投資者面對低息環境,在資金缺乏出路下,索性將資金轉戰未受措施影響的車位市場。市場消息指,數名本地投資者自組炒家財團,在政府出招之後,斥約1800萬元大手向會德豐地產(0049),掃入逾50個九龍塘又一居車位,以每個約30多萬元,月租約1800元計算,扣除投資成本,淨租金回報約5厘半。

會德豐地產近年一直放售數百個又一居車位,每個車位介乎約32萬至36萬元不等。業內人士指,有實力車位投資者一般毋須貸款,或按揭成數較低,主要由於車位按揭市場較住宅小,按息高於住宅,一般為最優惠利率減1.75厘,按揭成數亦低至僅約5成,還款年期亦僅介乎約10至15年不等。若以32萬元車位、按息3.25厘、5成按揭及分15年攤還,每月供款約1124元,扣除管理費、差餉及律師費等投資成本,以每月1800元租金計算,淨租金回報約5厘半。

淨租金回報約5厘半

不過,據區內代理表示,由於又一居車位供應較多,租金一直未有明顯上升,亦缺乏二手市場。區內其他大型屋苑,包括九龍塘畢架山一號及何文田君頤峰等,由於車位供應有限,無論車位市值及租金均較高,前者現時每個市值約120萬元,月租約4300至4500元;後者現時每個市值約110萬元,月租亦約4000元。

事實上,由於市區市位的新增供應不多,投資回報穩定,吸引投資者,今年以來車位成交持續上升(見圖)。另一方面,在環保大潮流之下,未來車位供應有下降趨勢,近年政府開始在地契上入手,若果住宅項目興建細單位為主,如實用面積約500方呎,或要5至7伙才可以興建一個車位,視乎區域而定,早年並沒有這類規定,只要屬合理數量便可獲批,反映政府有意限制車位數量。

荃灣工廈轉手賺1200萬

另外,工廈亦成為資金投資對象,消息指荃灣沙咀道榮亞工業大廈地下A、B及C室、合共約14027呎的地廠,早前已成交;土地註冊處資料顯示,上述物業於2007年12月,由康景亞太有限公司以3100萬元購入,該公司董事為梁紹鴻(大鴻輝主席),上月中以4330萬元售予天國恩業有限公司,成交呎價3087元,帳面賺價1230萬元。該地廠估計現時月租亦介乎18萬至20萬元,即平均呎租介乎12.8至14.2元,租金回報率介乎5至6厘。

(明報記者陳天賜、鄧雅各報道)

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