2010-11-22

炒舖摩風盛 動輒加租一半 息低熱錢流入 舖價超97四成

炒舖摩風盛 動輒加租一半 息低熱錢流入 舖價超97四成
 (明報)2010年11月22日 星期一


【明報專訊】政府上周五落重藥抑制住宅炒風,有資深炒家估計,部分資金可能流至商舖炒賣市場,令炒舖火上加油;其實,商舖價格已被炒至超越1997年巔峰近四成,今年第三季「確認人交易」(俗稱「摩貨」,即未正式成交前轉售第三者)金額也創近5年新高。

這股炒風開始帶起加租潮連累租戶,近月旺角    銅鑼灣    部分地舖的租金大加近五成,店主唯有扭盡六壬掙扎求存,包括暫時凍結加薪或改為24小時營業增加收入,有老店更因此被迫結業。

商舖近年炒風比住宅更烈,金管局    數字顯示商舖價格現已超出97年9月高峰38.7%。不過,政府上周五只宣布向兩年內轉售的住宅物業出重招,徵收5%至15%不等的額外印花稅,反而商舖短炒仍不受限制。

三分一旺區連鎖店料虧本

美聯物業    稱,今年舖租雖然大致只升了約10%至15%,但部分旺角、銅鑼灣旺舖新租約租金升幅近五成。美聯數據亦顯示商舖今年第3季總成交額近153億元,創97年以來新高,其中9.08億(5.9%)屬「摩貨」交易,以金額論亦是2005年以來最高。美聯物業舖位部董事盧展豪稱,近期部分旺區商舖成交價已高至不太合理,主因是息低及熱錢流入。

連鎖甜品店「許留山」向本報透露,在銅鑼灣怡和街、尖沙嘴    海防道及旺角西洋菜街的地舖都面對大幅加租達15%至50%,影音產品連鎖店「蘇寧鐳射」亦指西洋菜街一地舖最近月租由70萬增加五成至近110萬元,兩集團均批評租金加幅不合理。

有零售業高層指瘋狂加租下,估計西洋菜街大型連鎖店或有三分之一虧本,續租只為了廣告效應。美聯及中原數據則顯示以旺角登打士街為例,一些200至300呎上下的迷你舖位,租金近月勁升五成至8萬到13萬元不等,不少小店已捱不住結業,換成由特許經營小食店(乳酪、奶茶、炸雞等)接火棒續租。

旺區老店被迫結業

摩貨亦令舖價、舖租火上加油,像在通菜街103號地下及閣樓自置3000呎舖經營逾30年的「馬健記圖書」,創辦人去年9月以2600萬賣舖後原以8萬元月租租回舖位一年,未料買家旋即以3450萬把舖位「摩出」轉售第三者,新買家近日即要求馬健記約滿後大幅加租近五成。馬健記職員稱,由於找不到租金合理新舖,書店本月底將結業,員工會失業。

油麻地廟街    36至40號一間糖水舖炒風更驚人,過去一年已轉手7次及出現「摩上摩」,舖價一年間累積上升1.1倍至1370萬元。

資深炒家:收緊按揭無效

商舖瘋狂炒賣已引起金管局擔心,局方上周五稱歷史顯示若樓市大跌,商舖按揭不良貸款比率會遠比住宅為高。為減銀行的風險,金管局上周五宣布銀行將把商舖按揭成數由六成減至五成。


Investment
Jewelry


不過,舖壇資深投資者黃海明認為新措施力度有限,因香港不大可能打擊商舖炒賣,加上市場資金充裕,故他預料一向炒賣住宅及豪宅的炒家可能轉移目標轉炒工商物業,令商舖及寫字樓交投更暢旺。

對收緊工商物業的按揭成數至五成,黃海明認為心理影響大於實際,因炒舖者財力較厚,「政府限制住宅炒賣只會令更多炒家轉至工商物業市場尋寶」。

明報記者 陳志偉 郭楣

塌市斷供難追差價 銀行風險高

塌市斷供難追差價 銀行風險高
 (明報)2010年11月22日 星期一


【明報專訊】金管局    要收緊商舖按揭成數,是因擔心樓市大瀉會影響銀行業穩定,事實上在1998年金融風暴期間,本港商舖價格曾有一年內大跌五六成的前科,因為商舖多是以空殼有限公司持有,一旦斷供,銀行難追差價,風險遠高於住宅。學者對政府應否採更猛烈的措施打擊商舖炒賣意見紛紜,有人建議暫時實施商舖租務管制,亦有學者認為不宜干預。

關焯照倡立法暫時管制

經濟學家關焯照稱,雖然商舖非住宅,但若放任炒賣,會出現中小企租客被迫結業增加失業率、零售通脹加劇,以及一旦爆煲影響銀行業等後果,若因熱錢流入致炒風不止,當局可研究較激烈措施,例如考慮是否以立法形式暫時對商舖引入租務管制,像規定續約時向原租客加租不得超過某一比率(如兩成或三成);一旦投資者預期商舖租金升幅有限制,炒風自會紓緩。

Home Loans 
Payday Loans

恒生管理學院商學院院長蘇偉文及一直倡議幫助中小企的立法會    議員林大輝則認為,商舖炒賣乃商業活動,不直接牽涉民生,不宜過分干預。蘇偉文認為,金管局收緊按揭成數已是合理措施,林大輝則建議政府可藉寬減電費水費牌照費等方向幫助中小企。

蘇偉文指不涉民生 不宜干預

公民黨    議員梁家傑    認為,若舖租不斷上升,最終會影響到民生,不能不管,但他指很難以單一措施打擊商舖炒賣。他建議若要徹底打擊商舖及住宅炒風,應由土地供應這基本環節著手,包括政府不應再堅持高價賣地。